こんにちは、ヒト美です。
転勤ネタ第三弾いきます。第一弾と第二弾は以下。
住宅ローンについて 残念な内容ではあるものの 結論が出たので、続いて賃貸管理会社にマンション管理を依頼することにしました。
不動産投資家の中には自分で管理する方もいらっしゃるようですが、素人サラリーマンにできるとは思えず、素直にプロに頼ろうと。
とはいえ「何もわかりません」状態で依頼して危険な契約を結んでしまうのも怖かったので、依頼前にネットで最低限のことは調べました。
業者との初回打ち合わせの前に確認＆決めておいた方針は以下の通りです。
- 転勤解除後に戻ってきて住むため、契約では以下に注意する
- 賃貸管理会社との契約はサブリースにしない
貸主と管理会社間で契約を結ぶサブリースは、空家リスクを避けられる反面、貸主の意思で解約できなかったり高額な違約金を課せられるケースがある。トラブル例も多い。 - 借主との賃貸契約は定期賃貸借契約にする
普通賃貸借契約では借主が更新を望んだ場合に更新を拒絶できない可能性がある。
- 賃貸管理会社との契約はサブリースにしない
- 賃貸管理会社に支払う管理料の相場は、賃料の5%程度
- ヒト美が住んでいるマンションの同タイプの部屋の過去賃料は、月XX万円程度
こういうのもネットで調べられるんですね、便利な世の中
ついでに不動産投資ローンの金利相場・借入期間MAXでの月々返済金額、転勤先地域の家賃相場などを調べ、空家期間と借り手がついて家賃が入ってきてからの家計シミュレーションもやっておきました。
一通りの下調べを済ませたら賃貸管理会社のWebサイトから申し込み。
すぐに担当者からメールが届き、物件の下見も兼ねて管理プランの説明に来ていただく流れになりました。
と、警戒しながら臨んだ初面談でしたが、担当の方の対応は真っ当なもので。
企業Webサイトを見た感じ最推しであろうサブリースプランを無理に薦めることもなく、オプション契約の微妙/過剰な点も説明し、転勤解除後に戻って住むことを前提とした提案してくださいました。提案された管理料も賃料も相場の範囲でした。
以下は担当さんに質問・教えてもらったこと。
- 物件さがしのピーク（～3月）には遅れてしまっているが、6月までならまだ探している人がいるので早めに部屋を空けるべき
- ペットOKの物件は少ないため、ペット飼育を許可すると借り手が見つかりやすくなる
- 借りたいという人が見つかった場合、保証会社の審査がOKでもヒト美が避けたいと思えば契約を断って良い
ヒト美的にOKでも保証会社の審査がNGの場合は契約不可 - 借主との窓口は管理会社で代行するが、裁判に発展した場合はヒト美と借主間で対応しなければならない
- 定期賃貸借契約の場合、契約期間が1年なら3割、3年なら1割ほど賃料相場が下がる
- 機器が故障した時の修理・交換費用はヒト美もち
ただし床暖房など高額かつすぐに交換できないようなものは予め対象から除外しても良い - 部屋のクリーニングは有料オプション
格安の業者など使いたければヒト美が別で手配しても良い - 借り手が見つかって最初の契約の時に管理料とは別に手数料が必要
一般的には礼金を設定して充てることが多い
物件を借りる側だった時は礼金って何なのと思ってましたが、こういう費用だったんですね。 - 確定申告の時期になったら管理費等をまとめた書類を送るので、ヒト美にて確定申告を行う
ほえ～・・・というのが正直なところですが 😅
過去に賃貸物件を借りたときの不動産業者の担当さんたちに比べ、ずいぶんきちんとした方が来てくださったなという印象です。
俄か仕込みの素人の質問程度、プロなら軽く答えられて当然？
良きご縁（たぶん）に感謝しつつ、頑張ってまいりましょう。
2024/4/22～29支出
生活費：3,281円 引越で買い出しに行けてないので安め
小遣い：3,723円 美術展、電子書籍
服飾費：0円
特別費：0円
猫費：0円
管理不能：5,558円 スマホ代、ベースブレッド
老後なし：0円
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合計：12,562円
家計簿ルールと予算は こちらの記事 にまとめています。
※引越し費用は別でまとめる予定のため上記には含めていません。
